	2015. 04. 06(월) 석간용
	이 보도자료는 2015년 4월 6일 오전 10:30부터 보도할 수 있습니다.
						보도자료
담당부서 :		주택건축국 주택정책과 (총괄) 주택건축국 주택정책개발센터 (주택수급분석) 주택건축국 공동주택과 (재건축 정비사업 전반)			주택정책과장	최경주		2133-7010
					주택정책팀장	안찬율		2133-7012
					담 당 자	김태진		2133-7014
					주택정책개발센터장	정종대		2133-7700
					주택연구팀장	김용경		2133-7702
					담 당 자	김중헌		2133-7704
					공동주택과장	박경서		2133-7130
사진있음 ■		사진없음 □		매수 : 13매	공동주택계획팀장	정광순		2133-7136
서울시, 강남4구 재건축 이주집중 대비 특별 대책 마련 - 강남4구는 올해 6.5천호 멸실 우위 등 전월세난 대책 필요 - 협력이 중요 열쇠…자치구-국토부-경기도와 공동협력체계 구축 - 수급불안 지속 시 이주시기 조정방안 적극 검토 - 인접 5개구 및 경기도 다세대‧다가구‧연립 신규 주택공급 정보 온․오프 제공 - 이주임박 대량 단지 내 '현장상담센터' 운영…전․월세 및 대출 정보 안내 - 공공임대주택 강남4구에 집중 공급…임대공급량 증대 - 시, “서울시의 모든 역량 다해 시민과 함께 전세난 극복하고 서민 주거안정 도모”

□ 서울시가 재건축구역이 밀집돼 있는 강남4구(강남‧서초‧송파‧강동)의 이주 물량이 특정시기에 집중되는 일을 방지하기 위한「강남4구 재건축 이주 집중 대비 특별관리대책」을 마련해 시행한다.

□ 시는 강동구를 비롯해 강남4구 일부 단지들이 이주를 시작했고 올 하반기에 재건축 이주가 집중될 것으로 예측됨에 따라 주변지역 주택부족 및 전세가 상승 등에 대한 우려가 커져 그동안의 모니터링 결과를 바탕으로 이번 대책을 마련했다고 설명했다.

<서울 전반 공급우위, 강남4구는 올해 6.5천호 멸실 우위-'17년 공급우위 전환>

□ 서울 전역의 주택 수급전망은 공급 우위로 나타나지만, 강남4구의 경우 다수의 재건축 사업이 추진되면서 ‘16년까지 주택부족현상이 지속되고 ’17년부터 상황이 호전돼 공급우위로 전환될 것으로 시는 예상했다.

○ ’15~’16년 서울시 전체 주택수급상황은 약 1~2만호 공급 우위를 보이고, ‘17년부터는 재건축 및 뉴타운 등이 준공되면서 공급물량이 대폭 늘어날 것으로 전망된다.

구 분(호)		‘15년	‘16년	‘17년	‘18년	‘19년
공급	계	53,535	60,295	76,149	124,751	93,561
	정 비	14,327	16,167	40,580	74,727	59,561
	택 지	5,208	10,128	1,569	16,024	0
	일 반	34,000	34,000	34,000	34,000	34,000
멸실	계	34,401	47,163	28,497	20,497	16,389
	정 비	27,291	40,053	21,387	13,387	9,279
	일 반	7,110	7,110	7,110	7,110	7,110
공 급 - 멸 실		+19,134	+13,132	+47,652	+104,254	+77,172

※ ‘15~’19년 주택 공급 및 멸실 전망

※ 자료 : ’15~’16년은 자치구 등 실제 조사자료, ’17년 이후는 평균 사업기간을 적용하여 추정

구 분(호)	계	도심	동남(강남4구)	서남	동북	서북
’15년	+19,134	+2,098	-6,534	+6,202	+5,442	+11,926
’16년	+13,132	+851	-6,823	+5,078	+8,601	+5,425
’17년	+47,652	+4,814	+8,619	+8,122	+12,496	+13,601

※ ‘15년~’17년 권역별 주택 수급 전망

※ ’15년~’17년 강남4구 연도별‧사업유형별 주택수급 전망

□ 특히 올해(‘15년 2월말 현재) 강남4구 공급물량은 1만2천호, 멸실 물량은 약 1만9천호로, 6.5천호 멸실 우위를 보이며 주변지역의 전세가 상승 등 주택수급 불안현상이 지속될 것으로 시는 판단하고 있다.

□ 서울시 조사에 따르면 ’15년 주택수급 전망은 상반기보다 하반기가 더 불안하고, 4개 자치구 중엔 공급-멸실량 격차가 가장 큰 강동구가 불안 가능성이 높은 것으로 예측됐다.

※ ’15년 강남4구 자치구별 주택공급 및 멸실량 전망

구분		공급(A)			이주․멸실(B)			격차(A-B)
		소계	상반기	하반기	소계	상반기	하반기	소계	상반기	하반기
’15년		12,304	7,558	4,746	18,838	8,981	9,857	-6,534	-1,423	-5,111
	강남구	4,516	2,345	2,172	4,935	1,865	3,070	-418	+480	-898
	강동구	1,283	405	878	4,883	2,972	1,911	-3,600	-2,567	-1,033
	서초구	3,787	3,219	568	4,635	2,777	1,858	-848	+442	-1,290
	송파구	2,717	1,589	1,128	4,385	1,367	3,018	-1,668	+222	-1,890

□ 반면, 강남4구와 인접한 경기도 6개 도시의 총 주택공급(예정) 물량은 약 2.8만호 수준으로 예상되며, 하남시(미사지구), 남양주시(별내신도시)의 공급이 가장 많을 것으로 시는 전망했다.

구분			계	택지개발	건축허가 등
계			27,677	18,114	9,563
	경기도	하남시	7,747	7,538	209
		성남시	5,675	4,521	1,155
		과천시	107	-	107
		용인시	5,118	445	4,673
		구리시	603	407	196
		남양주시	8,426	5,203	3,223

※ 인접 경기도지역 주택공급(예정)물량 분포도

□ 이러한 모니터링 결과를 반영해 수립한「강남4구 재건축 이주 집중 대비 특별관리대책」은 ①시‧구 이주대책 TF 운영 및 국토부‧경기도 공동협력체계 구축 ②수급불안 지속 시 이주시기 조정 적극 검토 ③인근지역 주택공급 정보 제공 ④이주임박 단지별 현장상담센터 운영 ⑤공공임대주택 강남4구 집중 공급 ⑥다양한 수요에 대응한 소형저렴주택 공급 ⑦임대차관계 안정화 대책 집중 추진이다.

<협력이 중요 열쇠…국토부-경기도와 공동협력체계 구축, 주택공급정보 공유>

□ 첫째, 시는 협력관계가 전세난 극복의 중요한 열쇠가 될 것으로 보고, 자치구와의 TF를 넘어 국토부 및 경기도와도 상시적인 실무협의를 할 수 있도록 공동협력체계를 구축하였다.

○ ’14년 6월 서울시는 시‧구 이주대책 TF회의를 가동해 사업장별 세부적인 진행상황 모니터링 결과를 공유‧점검했고, 이를 바탕으로 자치구는 조합과 재건축사업 시기조정을 위한 지속적인 민관협력 소통 노력을 기울여왔다.

○ 이 밖에도 시‧구 이주대책 TF회의에선 조례개정‧주택공급 정보제공‧현장상담센터 설치 등 지원 가능한 다양한 공공대책을 집중 논의해왔다.

□ 또 그동안 서울-경기가 서로 개별적으로 얻었던 주택공급 정보를 앞으로는 국토부의 협조로 일괄 공유하기로 했다. 주민들에게 서울‧경기를 아우르는 통합 정보를 발 빠르게 제공해 원활한 이주를 돕기 위함이다.

○ 서울시는 지난해 국토부 및 수도권 지자체와 서민주거안정 등 주요 주택정책 협력을 위한 MOU(’14.12.11)를 체결했다. 또 전세임대 등 공공임대주택 3,750호 긴급추가 배정을 건의해 국토부에서 이를 수용, 공급계획을 발표(’15.3.16)한 바 있다.

<수급불안 지속 시 재건축 인가신청 심의에서 이주시기 조정방안 적극 검토>

□ 둘째, 수급불안이 지속될 경우 재건축 인가신청 심의에서 이주시기를 조정하는 방안을 적극 검토한다.

□ 이와 관련해 시는 인가신청 시 심의 대상 확대를 골자로 한 조례 개정을 완료, 앞으로 기존 주택수가 500호를 넘는 정비구역은 조례로 정하는 기준에 해당될 경우 인가신청 시 서울시 심의를 받아야 한다.

○「도시 및 주거환경정비조례」개정(‘15년 1월)에 따라 종전엔 기존주택 수가 2,000호를 넘는 경우 심의를 받았던 대상이 확대되는 것.

○ 주로 중‧대규모 정비구역이 밀집된 지역에서 이주시기가 겹칠 경우 심의대상구역이 될 가능성이 높다.

□ 시는 ’15년에서 ’16년까지 재건축 이주집중으로 수급불안이 지속될 전망이고, ’17년 이후에는 수급상황이 호전되는 점을 감안, 사업장별 사업진행 상황을 면밀히 파악하여 동시다발적 이주발생시 시기조정을 적극 검토할 방침이다.

○ 4.2(목) 시기조정 심의를 받은 둔촌주공아파트의 경우 사업시행인가 시점에는 실제 이주가 발생하지 않고, 통상 관리처분인가 시점까지 1년6개월에서 2년이 소요되는 점을 감안하여 시기조정을 하지 않았지만, 주택 수급불안이 지속된다면 관리처분인가 시점에는 시기조정 대상이 될 가능성도 있을 것이라고 밝혔다

※ 둔촌주공아파트(강동 둔촌1동 170-1번지 일대 / 626,232.5㎡)

▸ 거주현황 : 총 5,930가구(소유자 2,142, 세입자 3,788)

▸ 건립계획 : 총 11,106가구(분양 10,060, 임대 1,046)

▸ 이주계획 : ’15.12~‘16.11

<인접 5개구 및 경기도 다세대‧다가구‧연립 신규 주택공급 정보 온․오프 제공>

□ 셋째, 강남4구와 인접한 주변 5개구(광진, 성동, 용산, 동작, 관악) 및 경기도 지역의 준공(예정)주택의 유형, 규모, 세대수, 주소 등의 주택공급 정보를 분기별로 조사해 온‧오프라인으로 제공한다.

○ 시가 조사한 정보를 자치구, 조합, 중개업소에 전달하면 조합에서 각 조합원들에게 직접 정보를 안내하는 방식이다. 이 정보는 서울시 부동산정보광장에서도 제공된다.

□ 시민이 주변 지역에 어떤 주택들이 공급될 예정인지 쉽게 알고, 이주할 곳을 찾을 때 유용하게 참고할 수 있도록 하기 위함이다.

□ 상반기에만 약 8,090호의 신규 주택공급 예정물량에 대한 정보가 제공된다. 여기엔 실제 이주 가능한 다세대·다가구·연립 주택 공급 정보도 포함된다. 세입자들의 저렴한 보증금 수준을 고려한 조치다.

○ 다세대‧연립 신규 주택공급 정보는 아파트처럼 분양시기가 공개되지 않아 확보가 어려울 뿐 아니라, 정확한 정보인지 확인할 방법도 마땅치 않다는 점에서, 이주할 곳을 찾는데 유용할 것으로 기대된다.

구분				계
계				8,090
	서울시			3,308
		강남4구		1,293
		인접구	광진구	527
			성동구	57
			용산구	386
			동작구	408
			관악구	637
	경기도			4,782

※ 다가구, 다세대, 연립 등 주택공급(예정)물량

※ 정비사업, 택지개발사업을 제외한 건축허가 물량(’15.2 기준)

※ 착공된 주택의 준공(예정)월 기준, 준공시기 미정의 경우 착공일로부터 준공일까지 평균공사기간 적용

※ 공급물량은 향후 추진일정 및 여건 등에 따라 일부 변경될 수 있음(경기도는 최근3년간 건축허가 후 준공실적 평균)

※ 주택공급 관련정보 제공서식(강동구 예시)

자치구	법정동	주소	분양/임대	주택유형	세대수	세대별규모	준공(예정)	비고
강동구	길동	OOO-O외 1필지	미정	다세대	15	60㎡이하	2015년 5월
강동구	성내동	OOO-OO외 1필지	미정	다세대	11	60㎡이하	2015년 5월
강동구	암사동	OOO-OO	미정	다가구	6	60㎡이하	2015년 5월
강동구	암사동	OOO-OO	미정	다세대	24	60㎡이하	2015년 5월	도시형주택
강동구	천호동	OOO-OO	미정	다세대	4	60㎡이하	2015년 5월

※ 공급 관련정보는 향후 사업추진일정 및 여건 등에 따라 일부 변경될 수 있음

<서울부동산정보광장(변경 전)>		<서울부동산정보광장(변경 후)>

<이주임박 대량 단지 내 '현장상담센터' 운영…전․월세 및 대출 정보 안내>

□ 넷째, 이주가 임박한 대량이주 단지 내에 ‘현장상담센터’를 운영한다. 공인중개사, 은행직원, 구청직원이 이주도우미가 돼 전‧월세 정보, 대출 등 금융정보, 불법중개행위 등을 현장에서 신속히 안내하는 센터다.

○ 이미 강동구는 고덕2단지와 삼익그린1차아파트의 원활한 이주를 지원하기 위해 현장상담센터를 운영 중에 있는데, ‘15. 2월 현재 200여건이 넘는 상담실적을 보이는 등 상담센터 운영이 주민에게 매우 유용하게 활용되고 있다. 이에 따라 시-구 협력으로 올해 상반기 중에 강남구, 하반기 송파구, ’16년 서초구에 상담센터를 확대 설치할 계획이다.

<고덕2동 주민센터 내 상담센터>		<삼익그린1차아파트 내 상담센터>

▪ 전월세 물건 정보제공 - 전월세 상담 - 저소득층 무료중개		▪ 전월세 금융상담 - 금융기관 실시간 연계운영 - 전세자금 안심대출 - 서민주거 안정대출		▪ 불법중개행위 신고 - 부동산중개수수료 - 임대차 기간 - 전월세보증금 미지급 등

<공공임대주택 강남4구에 집중 공급…총 3,750호 추가, 소형저렴주택 다양화>

□ 다섯째, 전세임대, 매입임대 등 저렴하고 신속한 공급이 가능한 공공임대주택 물량을 올해 3,750호 추가 확대하여 이주집중 지역인 강남4구 등에 집중적으로 공급해 서민 주거안정을 도모한다.

○ 전세임대주택 : 국토부에 지속 건의해 올해 계획했던 공급량보다 3,000호(SH 500호, LH 2,500호)가 추가된 총 9,530호를 공급한다.

○ 매입임대주택 : 시의 건의로 국토부가 750호(LH)를 추가 배정해 총 2,820호(SH 1,500호, LH 1,320호)를 공급한다. 또 시는 강남4구의 높은 지가 등을 고려해 매입임대주택의 한도를 기존 2억에서 3억으로 상향했다.

□ 여섯째, 소형저렴주택 공급을 다양한 소득수준에 골고루 공급될 수 있도록 확대, 자신의 상황에 맞는 주택을 선택해 안정적으로 거주하도록 적극 지원한다.

□ 공동체주택, 빈집 리모델링 주택, 사회주택 등 새로운 유형의 저렴 주택을 도입해 유형을 다양화한다.

○ 공동체주택 : 거실, 주방 등 일부 커뮤니티공간의 공유를 통해 작지만 크고 저렴한 주택

○ 빈집 리모델링형 주택 : 지역 내 빈집을 활용해 2천만 원 이내 자금지원을 통해 리모델링 후 최소 6~10년간 시세의 80%이하로 거주할 수 있도록 한 주택

○ 사회주택 : 공공이 토지를 제공하고 민간이 주택을 신축 또는 리모델링해 준공공 임대주택에서 정하는 조건으로 저렴하게 공급하는 주택

□ 마지막으로 지역마다 주택보급률, 주거비 부담, 임대양태 등 주거 여건이 상이하여 지역여건에 맞는 임대차제도가 필요함에 따라 주택정책의 지방화를 지속적으로 추진할 계획이다.

○ 임대차제도가 발달한 외국 사례를 살펴보면 주택정책의 근간은 중앙정부가 수립하지만 지역에 맞는 실행은 지방정부에서 추진하고 있으며, 서울시에서도 지역실정에 맞게 정책을 수립․실행할 수 있도록 적극적인 권한이양을 정부와 국회에 계속 건의중에 있다.

‣ 주택보급률(`13년 기준) : 서울 97.5%, 전북․경북 111.5%로 14%p 차이

‣ 연소득대비주택가격(PIR) : 전국대비 최소 4년이상 부담

<전국PIR>	<서울 PIR>

□ 이미 서울시는 선제적으로 시행하고 있는 표준 주택임대차계약서 사용(‘14년 7월), 전월세전환율 산정 및 공표(‘13년 3분기), 임대차분쟁조정위원회 설치 및 운영(‘12년), 적정임대료 산정‧공표(현재 용역 중, ‘16년 상반기 시범실시 예정) 등을 선제적으로 시행하고 있으며, 전국적으로 확대되도록 중앙정부 및 국회(서민주거복지특위 등)에 적극 건의하여 왔다.

○ 표준 주택임대차계약서 : 서울시가 주택 임대차계약시 권리‧의무기준을 보다 명확히 설정하고, 이에 대한 법적근거 및 공신력을 확보하고자 추진한 사항으로 서울시‧법무부‧국토부 공동으로 서식을 마련(’14년 7월), 해당 계약서 사용의 저변 확대를 위해 노력하고 있다.

○ 전월세전환율(월차임산정율) : ‘13년 3분기부터 분기별로 서울부동산정보광장 등에 공개하고 있으며, 지역별 현황에 맞는 제도시행을 위해 시‧도 위임 및 법적 실효성 확보가 필요한 상황.

○ 임대차분쟁조정위원회 : 서울시가 ‘12년부터 자체적으로 설치‧운영 중으로 ‘14년 104건 중 66건 조정이 성립되는 성과를 거두었으나, 시‧도별 설치‧운영에 대한 명문화를 통해 법적근거 및 재판상 화해효력부여 등을 위해 중앙정부와 계속 협의 중에 있다.

○ 적정임대료 : 표준주택의 현실성 있는 임대료 산정을 통해 임대계약 시 가이드라인을 제공하고자 하는 것이 목적으로, 이에 대한 산정기준 마련을 위해 관련용역을 수행 중이며, ’16년 상반기에 시범실시를 목표로 하고 있다.

□ 또한, 다양한 주택임대차관계 안정을 위해 전세계약 기간(2년) 이후 계약 갱신을 요구할 수 있는 세입자의 권리를 보장하는 ‘임대차 계약갱신청구권’, 지역별 시장현황에 맞는 ‘월차임산정율 산출․적용’을 위한 시․도에 권한위임 등 선진제도 도입을 건의하였다.

□ 진희선 서울시 주택건축국장은 “대규모 재건축 사업의 추진일정, 선이주 등을 철저하게 모니터링 해 이주시기가 최대한 집중되지 않도록 자치구 및 조합과 지속적으로 협력해 나가겠다”며 “이주가 임박한 단지의 경우 주택공급 및 시장정보제공, 현장상담센터 설치, 공공임대주택 및 소형저렴주택 공급, 선진임대차제도 도입 등 서울시가 할 수 있는 모든 역량을 기울여 서울시민과 함께 전세난을 극복해 나가도록 최선을 다하겠다”고 말했다.

별첨		강남4구 재건축사업 추진현황 모니터링(’15.3월말 현재)

자치구	구역명	기존 가구수	사업시행 인가(예정)	관리처분 인가(예정)	이주기간(예정)	비고
강남구	대치국제아파트	200	’13.12.3	’14.8.14	(’14.12~’15.2)
	개포시영아파트	1,970	’14.6.20	(’15.8)	(’15.7~)
	개포주공1단지	5,040	(’15.7)	(’15.12)	(’16.3~)
	개포주공4단지	2,840	(’15.4)	(’15.10)	(’16.1~)
	개포주공2단지	1,400	’14.5.21	’15.2.4	(’15.4~10)
	개포주공3단지	1,160	’14.5.21	(’15.6)	(’15.4~9)
	상아3차	230	’14.3.7	’15.2.2	(’15.3~5)
강동구	둔촌주공(아)	5,930	(’15.4)	(’15.12)	(’17.1~)
	고덕2단지	2,771	’11.12.5	’14.10.27	(’15.3~’15.12)
	고덕3단지	2,580	’12.7.25	(’15.7)	(’16.1~)
	고덕4단지	413	’11.4.29	’14.12.10	(’15.1~7)
	고덕5단지	890	’14.6.24	(’16.3)	(’16.7~)
	고덕6단지	880	’13.1.2	-	(’18.1~)
	고덕7단지	890	’11.9.28	(’15.4)	(’16.1~)
	삼익그린1차	1,560	’12.11.7	’15.1.16	(’15.2~’15.7)
	천호2구역	165	’13.10.15	(’16.1)	(’16.3~9)
서초구	반포한양	372	’14.4.24	’15.1.22	(’15.3~6)
	삼호가든4차	416	’13.12.24	’15.1.16	(’15.3~5)
	서초우성2차	401	’12.10	’14.11.28	(’14.12~15.3)
	서초한양	456	’14.5.22	’14.12.30	(’15.2~6)
	신반포5차	555	’13.11.8	’15.1.9	(’15.3~5)
	신반포6차	560	’13.9.2	(’15.6)	(’15.8~10)
	신반포15차	180	‘14.12	(’16.5)	(’16.6~8)
	한신18차	258	’13.12.26	(’15.5)	(’15.7~’15.9)
	방배3(방배9-9)	181	’13.4.3	(’15.5)	(’15.5~7)
	방배5	2,551	’13.8	(’15.7)	(’16년 이후)
송파구	가락시영아파트	-	’13.12.28	’15.1.27	(’15년 중)
	풍납우성A	545	’14.4.7	(’15.8)	(’15.9~12)
	거여2-1	2,048	’13.8.16	(’15.4)	(’15.5~)
	거여2-2	1,499	’12.4.20	(’15.5)	(’15.6~)