한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2013년 11월 15일(금) / 총 4매
	담당부서 담 당 자	건설경제연구실 허윤경 연구위원	☎ 02-3441-0741/ykhur@cerik.re.kr
	보도일시	2013년 11월 18일(월) 조간부터 보도해주시기 바랍니다.

2014년 우량 오피스 수요 강세, 공실률 상승세 지속

- 한국건설산업연구원, 「2014년 오피스 시장 동향 전망」간이보고서에서 분석

- 2013.3/4분기 서울 오피스빌딩 공실률 5.8%, 2003년 이래 가장 높은 수준

- 신규 오피스 공급으로 임차인 이전 계속 진행, 오피스 공실률 상승세 지속 전망

- 안정적 투자처 부족으로 오피스 투자 수요 지속 가능성, 매매 가격 강세 현상 지속

- 소득수익률 하락에도 금융시장 불안에 따른 장기 안전 투자 상품 인식

- 기관투자자 거래 증가로 우량 오피스 수요 계속될 듯

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 발간한 「2014년 오피스 시장 전망」 간이보고서를 통해 “2014년 오피스 시장은 임대 약세에도 불구하고 우량 오피스 수요는 강세를 보일 것”으로 전망했다.

□ 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “올 3분기 서울 오피스빌딩 공실률이 5.8%로, 2003년 이래 가장 높은 수준을 기록했으며 신규 오피스 공급에 따른 임차인 이전이 계속되고 있어 당분간 오피스 공실률의 증가세는 지속될 것으로 예상된다”고 밝혔다.

□ 허윤경 연구위원은 “2014년 오피스 빌딩 공급은 전년 대비 3.7% 증가할 것으로 전망되며, 다만 2015년부터는 공급 조정이 이루어질 것”으로 예상했다.

□ 허윤경 연구위원은 “2014년에는 신규 오피스 공급이 지속돼 임대는 약세를 보이겠지만, 금융시장은 금리, 주가 변동성 등 불확실성이 높아 기관투자자의 입장에서는 안정적인 투자처가 부족하다”고 지적하고,

□ “오피스는 소득수익률의 하락에도 여전히 장기 투자가 가능한 안전 투자 상품으로 인식돼 기관투자자에 의한 우량 오피스 수요는 2014년에도 여전히 유효할 것”이라고 전망했다.

별첨. <2014년 오피스 시장 전망> 간이보고서 1부

2014년 오피스 시장 : 임대 약세, 우량 오피스 수요 강세

- 공실률 상승․자본환원율 약보합 지속되나 낮은 변동성에 기인한 안전 투자 자산 -

■ 2013년 하반기 오피스 임대시장 : 공급 증가에 의한 공실률 상승, 임대료 정체

• 2013년 3/4분기, 서울 오피스 빌딩의 공실률은 5.8%를 기록하며, 2003년 이래 가장 높은 수준을 나타냄. 전경련회관 공급 등의 영향으로 당분간 공실률 상승세가 이어질 전망

- 3/4분기에 들어 여의도권역의 공실률이 9.4%까지 치솟으면서 서울 전역의 공실률 상승을 견인함. Two IFC, Three IFC가 조사 표본에 편입되면서 여의도권역의 공실률이 이례적으로 상승하였고 프라임급 오피스의 공실률 상승이 두드러지게 나타남.

※ 젠스타는 공급 이후 안정화 기간(1년) 경과 이후 오피스 조사 표본에 편입시킴.

- 전분기 대비 강남권역(5.3% → 4.9%)의 공실률은 소폭 하락했으나, 도심권역(5.0% →  5.3%)의 공실률은 소폭 상승함.

- 더욱이 전경련회관의 입주가 12월로 예정돼 있고, 신규 오피스 공급에 따른 임차인 이전이 계속 진행되고 있어 당분간 오피스 공실률의 증가세는 이어질 것으로 예상

<서울 오피스 시장 공실률 추이>	<서울 권역별 오피스 환산 임대료 추이>
(단위 : %)	(단위 : 원/3.3㎡)
자료 : 젠스타	자료 : 젠스타

• 프라임급 오피스 지수 편입 등의 영향으로 환산 임대료가 수치적으로는 상승하고 있으나, 공실 방어를 위한 인센티브 요인 등을 고려하면 정체 상황으로 판단됨.

- 2013년 3/4분기의 환산 임대료는 전분기 대비 0.7%, 전년 동기 대비 1.5% 각각 상승함.

※ 환산 임대료는 임대료와 관리비를 포함한 금액임.

- 신규 공급 증가, 공실률 상승 등의 영향으로 일부 기간 임대료 면제와 같은 혜택이 지속되고 있고 신규 프라임급 오피스가 표본에 편입되면서 지수적 착시 효과가 존재함. 이러한 요인들을 감안하면 실질적인 임대료는 정체 상황으로 판단됨.

■ 2013년 하반기 오피스 매매시장 : 임대시장 약세에도 매매시장은 강세

• 안정적 투자처가 부족한 상황에서 오피스 투자 수요가 지속되며 과거 대비 낮은 자본환원율에도 불구하고 매매 가격 강세 현상은 지속되고 있음.

※ 자본환원율은 매매 가격 대비 순운영수익(NOI)의 비율이며, 당해 분기 거래된 오피스를 대상으로 하여 산출

- 3.3㎡당 거래 가격은 2012년 4/4분기 이후 2013년 3/4분기까지 지속 상승하고 있음.

- 임대시장은 약세이나 매매시장의 강세가 지속되면서 금융 위기 이전에 7.0%를 상회했던 자본환원율은 2013년 3/4분기에는 4.9%까지 낮아짐.

- 이는 임대료 소득으로 확보할 수 있는 수익률이 과거에 비해 낮아지고 경쟁 상품인 금융 상품 수익률(금리)과의 격차도 적어졌음을 의미함.

■ 2014년 오피스 시장 : 안정적 투자 자산으로서의 매력 여전히 유효

• 메이트플러스에 따르면 2014년 오피스 빌딩의 공급은 전년 대비 3.7% 증가할 것으로 전망되나 2015년부터는 공급 조정이 이루어질 것으로 예상됨.

- 2014년에는 도심과 기타 지역에서 공급이 주를 이룰 것으로 보이며, 도심권은 전년 대비 2배 이상 증가할 것으로 전망됨.

건설동향브리핑․

경제 동향

• 2014년에도 오피스 공급이 지속되나 주식 등 금융시장의 높은 변동성이 지속되고 있음. 안정적인 투자처가 부족한 상황에서 기관 투자자의 오피스 수요는 지속될 것으로 예상

- 공급 증가에 의한 오피스 임대시장의 약세가 2014년에도 이어질 것으로 예상됨에 따라 자본환원율도 약세를 보일 것으로 전망됨. 그러나, 경쟁 상품이라 할 수 있는 금융시장은 금리, 주가 변동성 등 시장의 불확실성이 여전히 높은 상황임.

- 오피스는 소득수익률의 하락에도 여전히 장기 투자가 가능한 안전 투자 상품으로 인식되고 있음. 또한, 최근 오피스 거래의 대부분은 리츠 등 기관투자자에 의해 이루어지고 있다는 점을 고려하면 안정적 수익률을 확보할 수 있는 우량 오피스 투자에 대한 수요는 2014년에도 유효할 것으로 전망됨.

끝.